Права и обязанности ТСН "Пищевик" в Уставе редакции 2015 г.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

III. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Товарищество имеет право:

Несмотря на возможность и в некоторых случаях целесообразность, в данном уставе ТСН нет права пользоваться предоставляемыми банками кредитами. Причина и логика следующая: в условиях одного конкретного объединения (в нашем случае "Пищевик") кредит может быть взят юридическим лицом и потрачен на определённые цели только в интересах юрлица. Дополнительное имущество, созданное на такие деньги, тоже будет принадлежать юрлицу. Следствием такого шага будет необходимость возвращения кредита и процентов по нему в банк. Возникает вопрос: кредит берёт юрлицо, а платить кто будет? Кроме членов ТСН, являющихся участниками юридического лица, выплачивать деньги некому. Можно конечно включить платежи по кредиту в договор управления отдельным дополнительным протоколом. Однако низкая платежеспособность участников и физлиц (собственников недвижимости) может поставить ТСН на грань банкротства. В этом случае ТСН будет отвечать всем своим имуществом перед кредиторами. В результате имущество юрлица (ТСН) может легко стать имуществом кредиторов. Всё бы ничего, но есть одно НО. Таким имуществом может оказаться, и точно окажется, то имущество ТСН, к-е находится в общем пользовании физлиц (собственников недвижимости). А это вполне может увеличить размер платы за пользование таким имуществом, к-ю будет вправе установить новый хозяин, либо вообще прекратить право пользования таким имуществом. Поэтому прежде, чем брать кредит на свою голову, необходимо этой голове (общему собранию членов) ТСН, а также собранию собственников недвижимости 10 раз подумать о том, как отдавать потом денежные средства. И есть ли уверенность в платежеспособности такого добровольного коллектива физических лиц, каким является ТСН.

Выход при неотложной необходимости в ТСН взять деньги в кредит в следующем: ТСН решением общего собрания создаёт спецфонд и накапливает средства (п. 3.1.3 устава), либо собственники недвижимости сами собирают необходимые средства и создают новое имущество на праве общей долевой собственности. А после создания, такое имущество можно передать в управление в ТСН. Реализацией собранных физлицами средств может заняться и ТСН, что оформляется соответствующим договором собственников с ТСН на основе оказания услуги подрядчика.

3.1.1 заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом.

"...Хозяйственная деятельность: деятельность, осуществляемая в ходе производственной деятельности индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, независимо от формы собственности и от того, носит она коммерческий или некоммерческий характер... - извлечение из "ГОСТ Р 52104-2003. Национальный стандарт Российской Федерации. Ресурсосбережение. Термины и определения" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 03.07.2003 N 235-ст). Из определения следует то, что любое юридическое лицо, включая СНТ, ТСН и пр. занимается хозяйственной деятельностью. Хозяйственная деятельность в некоммерческой организации не носит коммерческий характер и не служит средством для извлечения прибыли.

3.1.2 заключать в соответствии с законодательством договоры управления имуществом граждан, переданным в управление Товариществу, и имуществом, находящимся в общем пользовании граждан, а также иные, обеспечивающие управление таким имуществом, договоры;

Следует различать систему взносов и платежей на содержание имущества общего пользования в СНТ и новую систему, предлагаемую ТСН. В товариществе собственников недвижимости юридическое лицо заключает договоры управления со всеми собственниками общего имущества и имущества, к-е не находится в собственности граждан, но используется ими сообща. Вне зависимости от указанных договоров члены ТСН платят членские взносы, как участники юридического лица, имеющие права по управлению юрлицом через общее собрание членов.

Иные договоры могут заключаться юрлицом с третьими лицами в целях управления имуществом. Основой (предметом договора) последних будут являться цели обусловленные договорами управления имуществом. Т.е. договор с третьим лицом направлен на выполнение ТСН условий договора управления.

3.1.3 определять смету доходов и расходов на год, размер взносов, платежей и отчислений в специальные фонды, созданных по решению общего собрания членов Товарищества, а также расходы на другие установленные настоящей Главой и Уставом Товарищества цели;

Есть определенное недоверие и элементы критики в отношении данного права объединения. Они заключаются в том, что предоставление прав устанавливать смету. размер взносов, является ущемлением прав граждан. Однако это не так. Все нити управления имуществом, его содержание, необходимость ремонта и пр. вопросы находятся в ведении товарищества и соотвествуют условиям договора управления. Следовательно только товарищество может определить необходимость в финансировании содержания имущества. Решение по смете и размерам взносов и платежей принимает общее собрание членов ТСН. В случае несогласия собственников имущества с предложенными размерами платы за управление собственники имеют право собрать общее собрание собственников, пригласить на него представителей ТСН и на нём разрешить имеющиеся противоречия, вплоть до отказа от услуг управления. Данные права собственников зафиксированы в статьях 209 "Содержание права собственности", 247 "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности", 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" ГК.

3.1.4 устанавливать размеры платежей и взносов для собственников недвижимости на основе утверждённой общим собранием членов Товарищества сметы доходов и расходов на год;

Товарищество рассчитывает размеры платежей за управление имуществом и взносы на основе сметы, к-я должна быть разработана согласно требованиям Главы 25 Налогового кодекса "Налог на прибыль организаций". Правила и особенности разработки сметы не отличаются от сметы СНТ, поэтому для этих целей может быть использована страница "Приходно-расходная смета некоммерческого садоводческого объединения".

3.1.5 выполнять работы и оказывать услуги собственникам и владельцам недвижимости;

Данные права касаются как условий, содержащихся в договорах управления имуществом, так и в дополнительных договорённостях, к-е могут быть заключены между собственниками недвижимости и ТСН.

3.1.6 передавать по договорам материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;

Данное право предоставляет возможность товариществу передавать денежные средства, материалы в целях выполнения работы или оказания услуг, в т.ч. числе и в целях управления имуществом граждан и имуществом товарищества. Следует учитывать, что данное право ни в коем случае не предоставляет никаких прав передачи самого общего имущества граждан кому бы то ни было.

3.1.7 продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу.

Следует внимательно относиться к содержанию данного пункта. Речь в нём идет об имуществе товарищества, а не об общем имуществе граждан. Общее имущество граждан может быть передано, обменено, продано только по решению собственников согласно нормам ст. 209 "Содержание права собственности" ГК. Такое решение может быть принято общим собранием собственников, организованном и проведённым в соответствии с требованиями Главы 9.1 "Решения собраний" ГК. Имущество юрлица (ТСН) может быть продано, обменено, передано в пользование с разрешения общего собрания членов ТСН или правления (председателя), если такие полномочия предоставлены уставом этим органам юрлица. Именно в этом пункте и заключена необходимость договорного оформления передачи имущества ТСН в пользование. Речь идёт, к примеру, о земле общего пользования (ЗОП), к-я в ходе процедуры реорганизации СНТ в ТСН передаётся в собственность товариществу при условии оформления прав собственности на эту землю СНТ. Однако, если ЗОП не была оформлена в собственность, то это может быть сделано и позже, т.е. уже ТСН, если члены товарищества посчитают оформление прав собственности необходимым и целесообразным. Такие же требования будут касаться и др. имущества юрлица, к-е в силу сложившихся обстоятельств находится в общем пользовании граждан, но принадлежит ТСН.

Важно помнить и знать: Согласно п. 12 Статьи 85 "Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий" Земельного кодекса РФ "Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации."

3.2 В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, Товарищество вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия.

Данный пункт фактически закрывает дорогу махинациям, незаконным операциям и сделкам вокруг и около общего имущества собственников недвижимости, и, наоборот, открывает возможность совершать действия, направленные на выполнение целей и задач товариществом при обязательном учитывании прав и интересов собственников общего имущества.

3.3 При неисполнении собственниками недвижимости своих обязанностей по участию в расходах по содержанию (развитию) переданного в управление имущества, или имущества, находящегося в их общем использовании, Товарищество в судебном порядке вправе требовать принудительного возмещения обязательных платежей эквивалентных расходам Товарищества.

Данное право соответствует условиям договора управления и практике гражданско-правовых отношений между юридическим лицом и гражданином в случаях неисполнения обязательств сторонами. Для гражданина аналогичное право закладывается в условия договора управления.

3.4. Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причинённых ему убытков в результате неисполнения собственниками недвижимости обязательств по уплате обязательных платежей.

Убытки от неисполнения обязательств могут быть больше нежели фактически понесённые расходы товарищества. Это связано с инфляцией, привлечением к взысканию через суд убытков представителя (оплата услуг представителя), изменением цены на утверждённые сметой материалы и работы и пр. В этом случае к исковому заявлению должен быть приложен подробный расчёт убытков. Взыскание убытков также отвечает интересам остальных собственников общего имущества, добросовестно оплачивающих услуги управления, в т.ч. содержание своего общего имущества.

3.5. Товарищество обязано:

3.5.1 обеспечивать выполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

Норма естественным образом вытекает из Гражданского кодекса РФ:

Статьи 1 "Основные начала гражданского законодательства":

3.5.2 осуществлять управление имуществом, переданным в управление гражданами, и имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

Обязанность вытекает из главной цели и предмета деятельности ТСН, а именно: управление имуществом - пункт 2.1 Устава..

3.5.3 поддерживать состояние имущества, переданного в управление гражданами собственниками такого имущества, а также имущества, находящегося в общем пользовании граждан, в актуальном (исправном) состоянии;

Обязанность тесно связано с основной задачей и предметом договора управления имуществом: граждане передают права управления с целью пользования исправным имуществом. Если управление не поручать управляющей организации, то эту обязанность должны выполнять сами собстенники, что чревато не только трудностями в принятии решения в вопросах владения, пользования и содержания (согласно ст. 247 ГК "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников"), то есть трудностями сбора собственнкиов на общее собрание, но и трудностями в выполнении таких решений. Имущество само по себе не будет ремонтироваться, обслуживаться и развиваться. Кроме того, у собственников недвижимости не исчезает проблема общего пользования имуществом, им не принадлежащего, к примеру, имуществом ТСН. А таким может быть: объект электросетевого хозяйства, водопровод и скважина, земля общего пользования и др. общие объекты реально, принадлежащие юридическому лицу. Решается эта проблема только через договор управления имуществом. Ликвидация СНТ (ТСН) и передача всего имущества гражданам - собственникам проблему управления, как уже сказано выше, не решает.

3.5.4 обеспечивать выполнение всеми собственниками недвижимости обязанностей по содержанию и ремонту имущества, переданного в управление, а также имущества, находящегося в их общем пользовании;

Эта обязанность тесно увязана с правом контролировать выполнение договоров управления гражданами (п. 2.2.2 Устава ТСН) и взыскивать в судебном порядке денежные средства с должников согласно п. 3.3 и 3.4 Устава.

3.5.5 принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками недвижимости имуществом, переданным в управление Товариществу, а также имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

Другими словами ТСН возлагает на себя обязанность защиты интересов граждан по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в управление в Товарищество. Кроме того, ТСН обязано защищать интересы использования гражданами имущества, к-е им не принадлежит, но находится в их общем пользовании.

3.5.6 выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договорам;

Обязанность вытекает из существа договора управления имуществом.

3.5.7 вести реестр членов Товарищества.

Норма взята из Жилищного кодекса, п. 8 ст. 138 "Обязанности товарищества собственников жилья". А ТСЖ согласно ГК является видом ТСН. Целесообразность и необходимость ведения реестра продиктованы порядком принятия решений в товариществе его высшим органом управления - общим собранием членов. В свою очередь, общее собрание неразрывно связано с легитимностью принимаемых решений и нормами Главы 9.1 "Решения собраний" ГК, что затрагивает финансовые вопросы, договоры управления и интересы собственников недвижимости напрямую. Есть реестр членов - нет проблем с кворумом общего собрания и действительностью принятых решений.Нет реестра - есть основания полагать, что любое решение любого общего собрания - ничтожно согласно ст. 181.5 "Ничтожность решения собрания" ГК.

III. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

III. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ